华夏幸福基业的衰败之路
华夏幸福基业，这个产业地产领域曾经的先锋地产商，今天走到穷途末路的境地，不免令人感到可惜，但也不让人太感惊奇。2016年我第一次花点时间研究这家公司时就感觉哪里不对劲。
我没时间去翻找那么多的数据，随手用点零碎时间写一下自己的粗略判断。长期培养的战略直觉，有时候比琐碎数据更靠谱。我常在飞机上无法查找数据的情况下根据直觉写文章，下飞机后找数据放进去，一般都不会有大的偏差。
我和华夏幸福有过擦肩之缘。我于2011-2017年在新加坡两家城市规划公司任职时，公司曾做过华夏的项目，有个项目我还参与了部分意见。2016年，猎头公司还曾撮合我和他们一个高管见面。该公司一位区域高管任政府官员时曾作为我公司的客户和我相识，并通过交流成为相互欣赏的好友（很有趣的是，我的不少客户成为彼此欣赏的朋友），他后来转职华夏幸福任区域高管，他始终坚信我是华夏幸福需要的人才，所以，于2017-2018年先后三次介绍我和不同部门的三位高管见面，但结果都是一样：我不被录用。哈哈，我其实一点也不感到意外。因为职场上欣赏我的客户很多，但愿意聘请我的经理人确实难找。2011年把我引入城市规划和顾问行业的那位规划公司创办人廖总，是我这么多年职场生涯中唯一的伯乐，他和我从不认识，只是和我见一面，之后电邮给我两份某产业园区项目报告（国内一个经济学博导做的产业部分）让我谈谈看法，就直接将我这个机械系毕业，毫无相关职业背景个学历背景的人任命为副总规划师，入职立即担纲项目经理，并在三个月后提拔我任副总裁。上班一个月才想起来给我要份简历以方便给客户介绍。如果你是老板，您敢把几百万的项目交给这个初来乍到，只见过一面的外行吗？之后我在产业园战略定位和产业规划、文旅产业、生态城研究等多类项目没让廖总失望。后来廖总卖掉股份后我跳槽到新加坡一家国有企业任副总时，廖总给我写了一篇充分抬举的推荐信。廖总，极少数让我信服的上司，真牛人也。这可能是老板与职业经理人的区别吧。
闲话这些个人的经历。我的职业生涯与华夏的业务有交集，我对华夏幸福多少有过点留意，如果三四年前我能有缘进入华夏任职，我会将我对这家公司的战略方向的隐忧写成报告提交上去，不论是否采纳。无缘合作，省了我的脑细胞，华夏幸福继续末路狂奔。
华夏幸福从河北固安起家，这是个环北京的县城，毗邻北京大兴，房地产业繁荣时，这样的区位提供了地产商一个很好的产品类别发展机会——都会区外围住宅地产，为都会区居民以低得多的价格拥有第二套周末或退休房提供了机会。北京城南向和东向的拓展趋势，似乎为华夏幸福带来了更多的机遇。虽然华夏幸福产业地产方面投入不少资源，但其现金流还是要靠配套的住宅地产；或者说是产业搭台，住宅地产唱戏。这对于地方政府来说，要比那些纯住宅地产商更受欢迎，毕竟产业园区如果能招进来一些企业，这是地方产业发展的长期利好，也更容易纳入政府的政绩。应该说，华夏幸福的这条路线在住宅地产火热时期，是个颇具眼光的发展战略。并籍此迅速取得业界认可的地位，也成为一些城市政府青睐的招商引资的对象。
但这个方向随着房地产业的退烧，房子造出来就不愁卖的时代成为过去，这种远离都会区的房产的可选择余地增多，华夏幸福的模式终究要面临尴尬的境地。位置，位置，位置，重要的说三遍。房地产不论如何做，所处的区位都是核心要素。当房地产退烧后，华夏幸福住宅地产的位置，曾经是他起家的卖点，现在则成了他的弱点。看看都会区周边大量有价无市的房子，不难想象华夏幸福的尴尬。
华夏幸福产业园与地方政府以PPP模式合作，我判断（没看过财务报告，只是猜测）也给公司带来不少压力。因为财政富足的城市，不愁没有投资，未必欢迎华夏幸福的低价拿地模式（中新合作苏州工业园差点烂尾，很多人搞不清楚根源，新加坡政府对苏州搞新区横加指责。根本原因就在这里。新加坡政府带着造梦规划和金钱而来，中国1989年后特殊时期热烈欢迎，到之后苏州政府突然猛醒发现自己这个邻近大上海的不愁嫁的公主身份而后悔给新加坡分食，再后来就搞新区吃独食，苏州市无可指责，因为合同中有这个漏洞；再后来李光耀头疼不已直至不得不认栽重签合约也总比半死不活强。其实都是一个道理），凡是低价供地搞PPP的不少地方政府自身财政并不富有，这就埋下了另一个隐患——回款困难。想从并不富裕的地方政府手里把合同上写明的收益款要回来，是个技术活。即不能打官司，也不能申请仲裁，尤其地方政府一把手的流动，更增加了要钱的难度。零时工只确保自己在位时财政有钱就行。
一个大企业在市场高烧时的良好表现，很容易被理解成管理层的高超能力，正如牛市时每个人都以为自己是投资家，缺乏行业前景的正确判断，最终必把优势转为劣势。金字塔顶端的一流玩家永远是少数。更遗憾的是，公司管理层似乎以为自己已经具有一流的管理能力，开始盲目向外拓展业务，浪费金钱无数。有钱乱花多发生在公司高速发展冲昏头脑的时刻，并埋下隐患。中国地产界自以为了不起的企业家和经理人比比皆是，现在海水慢慢退潮后就看得出谁没穿泳裤。
华夏幸福大概自2016年开始向外寻找机会。他们的管理团队从东南亚到中东埃及，甚至欧美，到处寻找复制中国内地成功模式的舞台。越南胡志明市、印尼雅加达、缅甸仰光、菲律宾等，他们大手笔为每个城市绘画梦想的蓝图，当然，给城市规划公司创造了不少商机，也为这些城市政府免费提供了城市拓展的远景思路，在新加坡高薪聘请一批规划师算是给新加坡就业市场做出贡献（管理层完全不清楚起步阶段什么人才是急需的），但唯独没给公司带来一毛钱收益，华夏幸福成了规划公司和外国城市当局眼中钱多人傻的代表。也不明白他们的团队是如何想的，地产商在所有发展中国家都与各国政要有密切的或明或暗的关系，这是这个行业牵扯太多方面利益，资金过于庞大的特点所决定。就你们一群热血沸腾的理想主义年轻人就想在这里靠高水平渲染的设计图画大饼就能打动各地政府？未免想得太美妙。中国人对埃及的认识到底有多深？那个政局不稳的国家，居然也能被华夏幸福的海外拓展团队转悠一大圈，除非旅游观光和公司的资金浪费，实在看不到任何的价值。仰光都会区拓展规划这样大的项目会给一个中国公司？这些不切实际天马行空的资金投入，真不如做做慈善。
当然，我不是说中国地产商不可以对外拓展，但地产行业涉及面广，在一个国家能够五年站稳脚跟就不错了，研究相关政策法律，适应当地文化和居民住宅需要，都需要时间和金钱的投入。如果涉足产业地产，涉及面更广。没有一个地产商这样天女散花般到处撒银子的。中建、京冶等央企在新加坡从事建筑本行站稳脚跟后，开始进军房地产业，即熟悉本地法律，也了解本地买家的口味，均取得不错的成绩。在新加坡毗邻的马来西亚城市新山，一路走过去也可以看到一些中企地产的楼盘，从区位看都属于不错的项目，应该有不错的收益（马来西亚的中资房企采取与当地机构合作的模式，就凭这一点就比华夏幸福成熟；但碧桂园的森林城市“新加坡旁”颇有点天马行空，可能战略规划团队里招募了太多的诗人，我犹豫要不要写写这个奇特的项目。这个项目本来当作卖点的区位，恰恰是它弱点，但愿碧桂园能收回本钱）。
华夏幸福三大板块：产业园区、依托于产业新城的都会区外围住宅地产和海外业务，在国内地产降温大势下全部成为负担而收效缓慢，最后暴雷也就是必然的了。
过去几年，中国环都市圈所建的低价房子存量太大，坐高铁或打开谷歌地图卫星图很容易发现遍地的楼盘，这种盲目扩张必然会耗死一些地产商。当然也浪费了巨量的资源。中国房地产政策的漏洞，使得地产商以为从漏洞钻进去就是财富，没想到后面是悬崖。如果考虑到70年地契的国家法律（很多国人还没睡醒，曾经有个很有学问的中老年人告诉我：政府到时候不可能把老百姓都赶出去。太天真了，中国政府这么多年房地产政策中，这是不多的亮点。请参考旧作：中国唯一伟大的房地产政策——设定70年产权期限），这些房子中到底有多少投资价值值得怀疑。华夏幸福如果在五年前看到这一点，即使分散部分资源用于其它类型房地产投资，今天就不至于如此糟糕（参考万达）。中国虽然地产公司多如牛毛，现在不少在叫苦，但房地产的商机永远存在，只是发现商机所需要的眼光要求更高了而已。
对于一个城市化进程远没有结束的人口大国，房地产会继续成为重要产业支柱，只是市场机会随着消费需求的变化而会出现转移。
（全文完）
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作者董玉振博士曾在新加坡两家顾问公司任负责战略研究的副总裁，其中一家是新加坡国有企业。是当今不多见的多元化全方位战略咨询专家。先后主导、执笔或参与的项目包括产业园区、文旅规划、生态城专题研究、物流区规划、双创基地规划等。跨越多个理工科、人文和社会科学等全方位的专业知识和从业经验，并在至少八个不同的领域有学历背景、专著、核心刊物论文、工作经验，为从事无边界的战略研究提供了罕见的知识背景和广域的思考维度。欢迎有此需要的政府部门、产业园区管委会、地产商等机构接洽，电邮dongyz@yahoo.com
机械装备、IT行业、食品生产，知名品牌的企业有软硬件优势，值得作为优先合作的对象。但战略研究是个特殊工作，任何名牌大学或大公司都不会培养战略研究人才，这类人才是自生的。咨询业唯一的优质资产是人，人到哪里，资产就到哪里。一些知名咨询公司在中国糊弄了不少钱，估计一大半的开发区和城市都吃过这种苦头，因为不论多大的公司，真正做你这个项目的可能就是两个刚毕业不久的年轻人，那些高管们即不会花太多精力去研究项目，也未必是真正的战略性研究人才，职场上升到高位的更多是一批高情商人士，但战略性研究拼的是智商和眼界（全方位信息储备）。
++++++++本次世界性大瘟疫的纪念性出版物，值得收藏++++++
- 书名：古法宣纸线装《瘟疫论》（一函两册）
- 作者：（明）吴又可
- 出版日期：2020年5月
- 国际书号ISBN：978-981-14-5241-3
- 标价：188新元
- 装订特点：16开本，高档宣纸，一蓝布函套，书面用古朴面料
http://www.nanyang.ws/books_details/wenyilun.htm
简介
公元2019年冬以來的这场大瘟疫，再次证明了中医药文化的伟大价值。南洋出版社负文化传承之责，在此瘟疫蔓延未消之际，推出这本古代伟大的温病学著作，一为纪念这场重大事件及哀悼亡者，二为中医学界及中医爱好者提供参学书籍，希望以此次瘟疫为警醒，唤起对中医智慧的重视。 《瘟疫论》作者吴有性，江苏吴县人，是明末清初传染病学家，是“温疫学派”创始人。电影《大明劫》的主角就是这位传奇人物。
该书出版的价值不仅在于文化传播的价值，其纪念意义更是不可替代。这场瘟疫必将在人类历史上留下浓重一笔，也借机推动中医药的大复兴。因此，制作一个时代的纪念品，该书的线装宣纸影印本无疑是最佳的选择。随着未来中医进入中小学大学，送给晚辈或后人的一份礼品中，2020年大瘟疫期间出版的这本标志性纪念出版物将是稀缺的传世藏品。最多印三百套。 本书以灰度影印，原书中个别文字不可读，用本书文字补配，单页有大面积损伤，则以其它类版书同页补配。 本书将于6月初发货。
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